MEGA 4 Fonds – CNC Invest zahlt 2,5% … und dann?

Posted by on Apr 30, 2018 in MEGA 4 GbR Immobilienfonds

Im MEGA 4 Fonds gibt es ein „verbessertes Angebot“ der CNC Berlin 7 Invest GmbH. Mit Datum vom 17.04.2018 schreibt die BEB Real Invest GmbH  (eine Gesellschaft der CLAUS Unternehmensgruppe) an die noch potentiell verkaufswilligen Anteilseigner und unterbreitet ein Angebot von 2,5% des Zeichnungsbetrages statt zuletzt 1% (wir berichteten).

nur raus – „koste es, was es wolle“?

Das Angebot ist bis 07.05.2018 befristet. Viele Anleger, die auch durch unsere Hinweise zur grundlegenden Haftung in einer GbR („mbH“ – der Rechtsformzusatz ist bei der GbR unwirksam, wir berichteten) vorsichtig geworden sind, sind durch die vielen Rundschreiben, den jüngsten Austausch der Fondsgeschäftsführung und die immer noch offenen Fragen zur Höhe des Haftungsrisikos, mehr denn je bereit, ihre Anteile loszuwerden – „koste es, was es wolle“, wie mir ein Anleger selbst am Telefon sagte.

Genau diese Haltung: man „flieht aus dem scheinbar brennenden Haus“ ist riskant, weil weder ein schneller Ausstieg die Befreiung von Sorgen und Leid verspricht, noch absehbar ist, ob die geplante Kapitalerhöhung um 30% (die in der Gesellschafterversammlung vom Aschermittwoch in Berlin von mir angesprochen und von der anwesenden Mehrheit und dem Vertreter der ERGO Versicherung rundweg abgelehnt worden war) zur Sanierung des Fonds ausreicht.

Kapitalerhöhung rückt näher 

Die Zuführung von „frischem Geld“ ist für den Fonds derzeit die einzige Alternative, wenn man nicht den Weg der geordneten Eigeninsolvenz gehen will. Anscheinend ist man bei der CLAUS-Gruppe vor dem Hintergrund, dass man schon eine stattliche Zahl von Anlegern zum Verkauf für 1% überzeugen konnte, zuversichtlich, eine strategische Gestaltungsmacht in der Gesellschafterversammlung darstellen zu können.

Dabei braucht es für maßgebliche Beschlüsse, wie den Verkauf oder die Sanierung des Fonds eine 3/4-Mehrheit der Stimmen. Ob CNC die schon beisammen hat, kann derzeit nur spekuliert werden.

Jedenfalls schreibt die BEB davon, dass man zur Ablösung des „Albulus-Darlehens“ und für „Revitalisierungsmaßnahmen“ des Fonds von einem zusätzlichen Kapitalbedarf von rund 30 % ausgeht.

Licht ins Dunkel? Antwort von CNC steht aus…

Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, habe ich für einen Mandanten im Kontext des MEGA 4 Fonds der CNC einige Fragen gestellt:

(Ausschnitt aus dem Schreiben vom 24.04.2018 an die CNC Berlin 7 Invest GmbH)

Im Zusammenhang mit Ihrem Angebot auf Erwerb der Anteile unseres Mandanten an dem Immobilienfonds MEGA 4 GbR bitten wir Sie um nähere Erläuterungen zu Ihrem Angebot, insbesondere zu folgenden Fragen:

1.) Wie hoch schätzt Ihr Haus das kalkulatorische Delta ein, dass sich bei einem Verkauf der Immobilien ergibt im Verhältnis zu dem Erlös, den die Gesellschafter erwirtschaften muss, um mit einer „schwarzen Null“ zu liquidieren?

2.) Über die CLAUS Unternehmensgruppe wurde eine Patronatserklärung beigebracht, die den Freistellungsanspruch der Anleger im Innenverhältnis absichern soll. Diese Patronatserklärung ist jedoch auf einen Betrag von 3,75 Millionen € begrenzt. Abhängig von dem sich gemäß Fragestellung Z. 1 ergebenden Delta ist der Betrag in der Patronatserklärung nicht ausreichend, um die Anleger von einer Nachhaftung der Gläubiger vollumfänglich freizustellen. Wie will Ihr Haus im Falle des Erwerbs der Anteile bzw. der Mehrheit der Anteile die Freistellung bewerkstelligen?

3.) Werden mit den Gläubigern Verhandlungen dahingehend geführt, auf die Nachhaftung der nicht-institutionellen Anleger zu verzichten?

4.) Nach Mitteilung der bisherigen Geschäftsführung wurde zwischenzeitlich ein neuer Geschäftsführer eingesetzt. Über welche Mehrheitsverhältnisse verfügen Sie derzeit im Fonds?

5.) Die Frage einer möglichen Kapitalerhöhung wurde bereits in der Gesellschafterversammlung am Aschermittwoch 2018 diskutiert. Wie steht Ihr Unternehmen zur Frage einer Kapitalerhöhung im Fonds und wie steht Ihr Unternehmen in diesem Zusammenhang zur Frage der Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs „sanieren oder ausscheiden“? Nach der Entscheidung des BGH vom 25.01.2011, II ZR 122/09 dürfte aufgrund der insoweit eindeutigen Formulierung im Gesellschaftsvertrag eine Verpflichtung der Gesellschafter nicht bestehen, eine Kapitalerhöhung mitzutragen; in diesem Fall fände dann jedoch ein Ausscheiden aus der Gesellschaft nicht statt.

6.) Können Sie etwas über den Stand der Verhandlungen mit der Albulus Finanzgruppe berichten?

7.) Gibt es bereits eine zeitliche Planung zur Einberufung einer weiteren Gesellschafterversammlung?

 

Leider steht eine Antwort darauf noch aus. Ob die Antwort noch vor dem 07.5.2018 eingeht?

Derzeit scheint es so, als zöge man bei CNC die Kapitalerhöhung anderen Alternativen vor. Dann aber muss es für CNC eine win-win-Option geben unter Zusammenrechung von Kaufpreis (1 % bis 2,5%), Haftungsrisiko aus der Freistellung im Innenverhältnis, Sanierungsaufwand und Ablöse Albulus (zusammen rund 30% des Fondsvolumens) einen Gewinn aus einer späteren Veräußerung der Immobilien einzufahren.

sanieren – kein ausscheiden?

An diesem „Sanierungsgewinn“ können jedoch nur die Anleger teilhaben, die in der Gesellschaft verbleiben, sei es nach der 30%igen Kapitalspritze oder mit anteilig herabgesetztem („verwässertem“) Anteil.

Nach den einschlägigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.06.2015 – II ZR 420/13, 25.01.2011 – II ZR 122/09 und 19.10.2009 – II ZR 240/08 dürfte ein zwangsweises „ausscheiden“ sprich „aus der Gesellschaft drängen“ den Anlegern, die an der geplanten Kapitalerhöhung nicht teilnehmen, nicht drohen. Der Gesellschaftsvertrag sieht nämlich gerade keine „Nachschusspflicht“ bei MEGA 4 vor.

Haftungsrisiko bleibt

Das Haftungsrisiko bleibt jedoch, solange der Fonds nicht wirksam in eine Kommanditgesellschaft umfirmiert und die Nachhaftungszeit von fünf Jahren „übersteht“. Die Anleger, die das Verkaufsangebot von CNC annehmen, sind auf die Leistungsfähigkeit der CNC angewiesen, wenn es zu einem Haftungsfall und der vertraglich geschuldeten Freistellung kommen sollte (wir berichteten, auch zur Frage der Patronatserklärung).

Die Anleger, die im Fonds verbleiben, bleiben auch in der Haftung analog Par. 128 HGB.

Für jeden Anleger ist es eine Risikofolgenabschätzung, ob er das 2,5 % Angebot annehmen will, oder an einem späteren (möglichen) Sanierungsgewinn teilhaben möchte. Noch deutlicher ließe sich das einer solchen Beteiligung immanente „unternehmerische Risiko“ kaum darstellen. Traurig nur, dass es der überwiegenden Mehrheit der Anleger beim Verkauf verschleiert wurde. Denn sicher ist in einer Fonds-GbR nichts, ausser dem rechtlich unbegrenzten Risiko.

Für Fragen rund um Ihre Kapitalanlage – ich berate Sie gerne.