SHB Fonds Erlenhofpark-Unterhaching angeschlagen „in schwerer See“

Die SHB-Fonds kämpfen nach den Turbulenzen nach dem Einstieg der  S & K-Gruppe und deren Insolvenz ums wirtschaftliche Überleben. In den sechs verschiedenen Fondsgesellschaften wurden zuletzt die persönlich haftenden Gesellschafter (phG) ausgetauscht und eine neue Fondsgeschäftsführung eingesetzt (wir berichteten).

Am 11. September 2013 fand eine erneute außerordentliche Gesellschafterversammlung des SHB-Fonds Erlenhofpark-Unterhaching statt. Auf der Tagesordnung stand ein Maßnahmenkatalog, der nach der Vorstellung der Fondsgeschäftsführung mit Gerd Dombrowski und Kerstin Gnirk ein Überleben der Fondsgesellschaft erlaubt. Hintergrund des Problems ist das bereits zum 15. Juli 2013 ausgelaufene (endfällige) Darlehen der Objektgesellschaft über 42 Millionen Euro , das bisher nicht zurückgezahlt werden konnte.

Dombrowski erklärte, dass man aufgrund der Schwierigkeiten die sich im Zuge der Umfinanzierungen ergaben und um insolvenzrechtliche Haftungen für die Komplementärin der Fondsgesellschaft zu vermeiden eine (weitere) 25000 Euro GmbH mit dem Namen CLAXIT gegründet hatte, die für die Objektgesellschaft die Stellung der phG übernimmt. Es soll damit, so Dombrowski, vermieden werden, dass insolvenzrechtliche Tatbestände auf die 3. Pamira durchstrahlen.

Ausgangspunkt der finanziellen Probleme ist ein mit der  ABM Amro Bank abgeschlossenes Darlehen mit der Objektgesellschaft

56 Mio Vertragsschluss 12.7.2006
4% Tilgung p.a.,  5,39 % Zins
Kapitaldienst wurde regelmäßig bedient.

Schuldenstand 15.7.2013  42 Mio

Dieser Darlehensvertrag lief vertragsgemäß am 15.7.2013 aus. Eine Prolongation war  trotz Verhandlungen mit der Hatfield Philips nicht möglich. Die Probleme bei der Refinanzierung erläuterte Herr Daniel Oetjen, GF der FHADO GmbH. (Oetjen war früher bei der FIHM angestellt und für die Objektfinanzierung zuständig)

Trotz einer eigentlich sehr guten Situation für Verhandlungen zur Prolongation konnte bislang keine Bank gefunden werden, die dazu bereit ist.

Für die Anleger überraschend kam dann auch die Information, dass dieses Darlehen nicht bei „normaler Bank“ aufgenommen sondern „verbrieft“ ausgestellt worden war. Seit April 2012 wurden Gespräche mit alternativen Finanzierungspartnern geführt. Mit „allen uns bekannten Marktteilnehmer, 20 Banken, darunter in- und ausländische Banken und Landesbanken, auch Versicherungen“. Positiv sei, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. Der Immobilienfinanzierungsmarkt sei starken Wandlungen unterworfen, einige Marktteilnehmer seien nicht mehr vorhanden, so Oetjen.

Dazu kommt, dass sich einige Banken weigern Fondsstrukturen zu finanzieren, „42 Millionen Volumen ist für nur wenige Banken darstellbar“, betonte er. Neben der Helaba, BerlinHyp und Allianz  hatte auch die Münchner Hypothekenbank eine Zusammenarbeit abgesagt. Konsortialkredite seien auch in der Überlegung, das bedeutet, dass sich mehrere Banken zusammenschließen würden, um ein Risiko zu teilen, das eine von ihnen alleine nicht tragen könnte.

Für die Verhandlungen mit den Banken kristallisiert sich die Restlaufzeit des Mietvertrages mit der NETMA als schwierig heraus. Wie bereits berichtet, endet der Vertrag nach derzeitigem Stand am 31.12.2015. Für Fondsanleger und Geschäftsführung drängt daher die Frage: „Was, wenn der Mietvertrag nicht verlängert werden kann?“

Die Chancen einer Nachvermietung werden nach Angabe von Oetjen auch von der Deutschen Pfandbriefbank als besonders schwierig eingeschätzt. Nur mit dem Hotel besteht derzeit eine lange Mietvertragslaufzeit bis 2025.

Bei dem Einstieg der S & K Gruppe in die FIHM Oktober 2012 , war noch großer Optimismus angesagt. Die Aussage des Managements war damals, eine Ablösung über Luxemburger Bank sei ohne weiteres möglich, weitere Finenzierungsgespräche mit anderen Banken waren damals nicht mehr gewünscht. Auch deswegen kam die Fondsgeschäftsführung zeitlich ins Hintertreffen. Im Februar 2013 meldete die FIHM Insolvenz an. Erst seit Installation der Saturia als Fondsgeschäftsführung können die  Gespräche wieder mit Banken konstruktiv geführt werden. (März / April 2013).

Dombrowski  und Gnirk stellten auch in Aussicht, dass die Fondsgesellschaft ihren Namen wird ändern müssen, um „Altlasten“ aus den Gesprächen mit den Banken zu tilgen. Beteiligungsstrukturen müssen aber weiterhin dargestellt werden und sind im Handelsregister einsehbar, so dass fraglich bleibt, ob derlei „kosmetische Korrekturen“ helfen, eine Finanzierung zu erzielen. Die Stundung des Darlehens zunächst für drei Monate (bis 15.10.2013) kostet den Fonds zusätzliche 550.000 bis 650.000 Euro. Eine weitere Stundungsoption besteht bis Mitte Januar 2014. Bis dahin hofft Dombrowski eine Finanzierung darstellen zu können. Gnirk gab vor den anwesenden Gesellschaftern gleichwohl zu, dass der Fonds die prospektierte Performance nicht mehr erreichen kann. Statt dessen wurde über ein Maßnahmenpaket beraten und abgestimmt, dass greifen soll, falls die Finanzierungsverhandlungen scheitern (siehe auch „SHB Fonds Erlenhofpark-Unterhaching in den Fängen einer Heuschrecke„)