Wer früher zahlt, spart nicht alles – der EuGH und die vorzeitige Rückzahlung des Immobilienkredits

Wird ein Immobiliardarlehen vorzeitig abgelöst, sinken die Kosten – aber nicht alle. Der EuGH trennt, was mit der Laufzeit zusammenhängt, von dem, was einmalig anfällt.

Europäischer Gerichtshof (EuGH), Urteil vom 09.02.2023 – C-555/21 (UniCredit Bank Austria)

Wer ein Immobiliardarlehen vorzeitig zurückzahlt – etwa nach einem Hausverkauf oder einer Erbschaft –, hat Anspruch auf eine Ermäßigung der Kreditkosten. Doch welcher Kosten? Nur der Zinsen, oder auch der Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, die die Bank gleich zu Beginn kassiert hat? Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat diese praktisch hochrelevante Frage am 9. Februar 2023 beantwortet (Urteil C-555/21).

Laufzeitabhängig ja, einmalig nein – im Grundsatz

Grundlage ist Artikel 25 der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU). Danach umfasst die Ermäßigung die laufzeitabhängigen Kosten – vor allem die Zinsen –, die sich mit der verkürzten Restlaufzeit anteilig verringern. Laufzeitunabhängige Einmalkosten für Leistungen, die bei der Rückzahlung bereits vollständig erbracht sind, fallen dagegen im Grundsatz nicht darunter. Denn, so der EuGH, das Ermäßigungsrecht soll den Vertrag an die vorzeitige Rückzahlung anpassen – nicht die Bank rückwirkend für schon erbrachte Leistungen entschädigen.

Der Haken für die Banken

Damit ist die Sache aber nicht zugunsten der Kreditgeber entschieden. Der EuGH verlangt von den nationalen Gerichten eine Kontrolle: Sie müssen prüfen, ob eine als „einmalig“ etikettierte Gebühr nicht in Wahrheit ein verstecktes Entgelt für die Kapitalüberlassung oder für erst noch zu erbringende Leistungen ist. Die Darlegungslast dafür, dass es sich um echte Einmalkosten handelt, trägt die Bank. Wo Institute Gebühren pauschal „einpreisen“, um sie der Ermäßigung zu entziehen, greift dieser Schutz.

Der Kontrast, den man kennen sollte

Bemerkenswert ist der Gegensatz zum Verbraucherkredit. Für gewöhnliche Konsumentenkredite hatte der EuGH in der Sache Lexitor (C-383/18) unter der Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG entschieden, dass die Ermäßigung sämtliche Kosten erfasst – auch die einmaligen. Bei Immobiliardarlehen gilt nun das Gegenteil. Zwei Kreditwelten, zwei Regime: Der Wortlaut der jeweiligen Richtlinie entscheidet, was der Verbraucher zurückbekommt.

Für deutsche Kreditnehmer ist das relevant, weil das Recht auf Kostenermäßigung bei vorzeitiger Rückzahlung im nationalen Recht verankert ist. Wer sein Immobiliardarlehen ablöst, sollte die Schlussabrechnung nicht ungeprüft hinnehmen – gerade bei stattlichen „Einmalgebühren“ kann sich der zweite Blick lohnen.

Quellen: EuGH, Urteil vom 09.02.2023 – C-555/21, UniCredit Bank Austria (CELEX 62021CJ0555), Art. 25 RL 2014/17/EU; zum Kontrast EuGH, Urteil vom 11.09.2019 – C-383/18, Lexitor, Art. 16 RL 2008/48/EG.