Auch die Provision muss weichen – der EuGH schärft die Regeln zur vorzeitigen Kreditrückzahlung

Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig ablöst, darf auf eine Ermäßigung der Gesamtkosten hoffen – und zwar auch bei einmaligen Provisionen. Die Bank muss beweisen, dass eine Gebühr laufzeitunabhängig ist; gelingt ihr das nicht, zahlt der Kunde weniger (EuGH, Urteil vom 17. Oktober 2024 – Rechtssache C-76/22).

Worum es geht

Zahlt ein Verbraucher seinen Kredit früher zurück als vereinbart, schuldet er nach der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) nicht mehr die vollen Kosten: Die Gesamtkosten sind um die Zinsen und die Kosten für die „verbleibende Laufzeit“ zu ermäßigen. Strittig war stets, ob davon nur die laufenden, zeitabhängigen Kosten erfasst werden – oder auch einmalige Posten wie eine Provision, die die Bank schon bei Vertragsschluss vereinnahmt. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hatte dies auf Vorlage eines polnischen Gerichts im Streit gegen die Santander Bank Polska zu klären.

Die Entscheidung

Der Gerichtshof entschied verbraucherfreundlich: Die Ermäßigung erfasst grundsätzlich sämtliche Kosten – also auch eine Provision. Entscheidend ist die Beweislast: Der Kreditgeber muss schon vorvertraglich offenlegen, ob eine Gebühr einmalig (laufzeitunabhängig) oder laufend (laufzeitabhängig) ist. Versäumt er diese klare Zuordnung, darf das nicht zulasten des Verbrauchers gehen – im Zweifel wird die Gebühr dann in die Ermäßigung einbezogen. Eine bestimmte Berechnungsmethode schreibt die Richtlinie nicht vor; das überlässt der EuGH den nationalen Gerichten.

Die Linie dahinter

Das Urteil schreibt eine Entwicklung fort, über die wir an anderer Stelle bereits berichtet haben: Schon früher hatte der EuGH die Grenzen der Kostenermäßigung beim Immobilienkredit abgesteckt. Mit der neuen Entscheidung verschiebt er das Gewicht klar zugunsten der Kreditnehmer – nicht über eine starre Formel, sondern über die Darlegungslast. Wer kassiert, muss erklären, wofür. Intransparenz wird teuer für die Bank.

Einordnung

Für Kreditnehmer lohnt der genaue Blick in die Abrechnung. Wer einen Immobilien- oder Verbraucherkredit vorzeitig abgelöst hat, sollte prüfen, ob die Bank einbehaltene Provisionen und Gebühren anteilig erstattet hat – und ob im Vertrag überhaupt sauber zwischen einmaligen und laufenden Kosten unterschieden wurde. Fehlt diese Unterscheidung, spricht viel für einen Erstattungsanspruch. Gerade bei vierstelligen Vermittlungsprovisionen kann sich das deutlich lohnen.

Fundstelle: EuGH, Urteil v. 17.10.2024 – C-76/22 (Santander Bank Polska) (Art. 25 RL 2014/17/EU).